LA SITUACIÓN DE PRECARIO:
Nuestro artículo versa sobre una figura muy común y extendida hoy en día, que es la llamada situación de PRECARIO. El precario tiene lugar cuando el propietario, usufructuario o poseedor legal de un inmueble consiente, de modo temporal, que alguien ocupe y resida en su inmueble de forma gratuita (sin pagar ninguna renta), y sin que esta situación esté regulada por medio de un contrato. Este consentimiento o tolerancia se otorga hasta que el propietario pone fin a la situación cuando lo tiene por conveniente. Lo normal en el precario, es que la persona beneficiaria sea un pariente del propietario (es lo más habitual).
No debemos confundir la figura del precario con la del comodato, también llamado préstamo de uso. Esta última figura, regulada en el artículo el artículo 1.740 y siguientes del Código Civil, presenta ciertas diferencias con el precario. Estaremos ante un comodato cuando el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer un inmueble, entrega éste a otra persona estableciendo una duración determinada o un uso concreto, sin pagar renta a cambio del uso (gratuitamente). Es decir, que en el comodato, la duración es determinada y el uso del inmueble debe ser determinado también. A modo de síntesis, las diferencias entre el “préstamo de uso” comodato, y el precario, son las siguientes:
1ª.- En ambos casos se consiente la ocupación de un inmueble de modo gratuito, pero en el precario no se entrega la vivienda por un tiempo concreto, mientras que en el comodato la vivienda se entrega durante un tiempo concreto, y una vez llegado el momento señalado, hay que devolver la vivienda. Ejemplo, te cedo la vivienda para veranear con tu familia sólo en agosto. Tiempo concreto: en agosto.
2ª.- En el precario la vivienda no se entregado para un uso concreto, mientras que en el comodato ha de entregarse para un uso concreto o determinado. Por ejemplo, te cedo el inmueble para veranear con tu familia sólo en agosto. Uso concreto: veranear.
3ª.- Esta diferencia está relacionada con la anterior, y es que en el precario el dueño puede solicitar en cualquier momento la devolución de la vivienda, mientras que en el comodato no se le podrá solicitar la vivienda al que la ocupa hasta que no haya transcurrido el plazo fijado, o haya terminado el uso para la que se prestó. Ejemplo, en el precario podemos echar al ocupante cuando queramos, mientras que en el comodato, si le hemos dicho que le cedemos la vivienda todo agosto, no podremos echarlo hasta que este mes acabe.
4ª.- En el precario, si queremos echar al que ocupa nuestra vivienda, tendremos que acudir a un juicio verbal de desahucio (artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), mientras que en el comodato si queremos echar al ocupante, tendremos que acudir al juicio ordinario (más complejo y dilatado en el tiempo).
Pero volviendo al precario, que es sobre lo que trata nuestro artículo (figura más común hoy en día), los dos grandes problemas que suelen darse en el precario son que el propietario tenga que desahuciar al ocupante precarista, o bien que el precarista le exija, al abandonar la vivienda, el reembolso de unas obras que éste efectuó en la misma (algo que sucede con mucha frecuencia). Es decir, le hemos cedido a un hijo o amigo el uso de una vivienda, éste hace obras en ella, y al decirle que ya no podrá continuar más en la vivienda, nos exige que le paguemos o indemnicemos por esas obras que hizo en la vivienda.
Respecto a este segundo problema de las obras realizadas por el precarista durante el tiempo en que ha ocupado el inmueble, hay que tener en cuenta lo siguiente:
A.- Obras llamadas “necesarias”: El precarista tiene derecho a que el propietario le indemnice el coste de las obras consideradas necesarias para la conservación del inmueble (por ejemplo, si hubo un escape de agua y el precarista asumió su coste, esta obra es necesaria).
B.- Gastos de mantenimiento, que son las que exija la vivienda por el desgaste por su uso ordinario (por ejemplo, reparar un grifo que gotea, el cierre de una ventana o el pomo de una puerta, son gastos de mantenimiento que no pueden calificarse de obras).
C.- Obras llamadas “Útiles”: Respecto a las mejoras realizadas (como la instalación de un aparato de aire acondicionado, la instalación de unas ventanas dobles aislantes, una nueva cocina, etc…), el criterio mayoritario de los tribunales es que el precarista no tiene derecho a reclamar nada (pues son obras voluntarias realizadas para su comodidad). No obstante, en algunos casos sí que se obliga al propietario a compensar estas obras “útiles” si se hicieron a su “vista, ciencia y paciencia”, es decir, si el propietario sabía que se estaban llevando a cabo las obras y no se opuso y no dijo nada. En este caso, si consintió y no dijo nada a unas obras que le podrán ser útiles porque quedan en su propiedad, si no las compensa y las hace suyas, estaría obteniendo un “enriquecimiento injusto”).
D.- Obras que suponen verdaderas construcciones: Estas son las obras de mayor entidad, por suponer verdaderas construcciones nuevas (por ejemplo, una nueva planta en la vivienda). En ese caso si el precarista construye con el consentimiento del dueño, tendrá derecho a ser indemnizado por el importe de la construcción. Pero el precarista deberá demostrar que el propietario tenía conocimiento de las obras y consintió que se hicieran (lo mismo que en el caso anterior de obras útiles). Pero si no hubo consentimiento del propietario para las construcciones, el precarista pierde el derecho a la indemnización, y el dueño adquiere la propiedad de lo construido.
En resumidas cuentas, el ocupante del inmueble puede reclamar al propietario el coste de las obras realizadas si fueron obras necesarias para la conservación del inmueble, o si se trata de mejoras útiles o construcciones llevadas a cabo con el consentimiento del propietario.
Cuando Usted, en calidad de titular o usufructuario, pretenda ceder a un familiar o conocido una vivienda en régimen de precario, le merece la pena asesorarse antes, hacer una consulta a un abogado y así evitarse unos problemas mayores en el futuro. A veces es bueno prevenir los posibles problemas, para no tenerlos después mucho mayores.
F. Martínez Escurís (Abogado)